美签攻略-在美国当房东怎么样？四不管房东惨痛出租教训

很多人梦想着财富自由，手握多套美国房产一心收租，悠然自得在美国过上“包租公”、“包租婆”的快活日子。但是身为房东，如何打理自己的房产，如何管理租住的房客也是一门学问。在纽约，“散养”自己的房产有时不但收不上房租，一不小心触犯法条，还会面临巨额罚金。通过分析几个实际案例，美国房东们可以瞭解一下常见的出租房操作盲区，看看自己是否不经意间踩了雷。

情景设定：身处美国外州的N先生名下有四套在纽约的房子，将它们分别租给了A、B、C、D四位房客。结果过了一段时间之后，N先生发现，这四位承租房客都给他带来了意想不到的麻烦。

案例一：A先生在租了N先生的某处公寓之后，见房内空间不小，便隐瞒N先生自己打了隔断，并当作家庭旅馆对外出租，在着名的民宿网站上也登记在册，偷偷做起二房东。

美国签证找大鹤，案例分析：在美国纽约，房客私下把房屋非法隔间后再出租不是新鲜事。然而这种做法隐患甚多：房东由于无法对入住房屋的人员进行资格管控，导致鱼龙混杂，一旦查出，房东还会因为私自将房产商用而面临巨额罚款。2018年纽约上诉法院受理二房东私设Airbnb案件，由于涉及“民宅商用”以及与相关火警安全条例不符，最终判定房东罚金五万余美金；2022年，某华人房东由于常年身处外州，在纽约的公寓被租客非法分租，未曾想租客遭遇意外去世，引发楼宇局、环保局一系列处罚，房子还被政府设了留置权（lien）。

美国签证找大鹤，提醒房东一定要重视出租房产管理。一旦发现房子被非法分租，要及时介入制止与改正，否则有可能面临高达数十万美金的罚款甚至连续处罚。

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案例二：B房客是位厨师，十分热爱餐饮业。租下N 先生的房子后，把书房改造成食材储藏间，购买了大量厨具，还扩建了厨房。业馀时间对外承办派对酒席，平时就在家中开设私人烹饪课程。由于时常有大量陌生人出入楼房，不仅频繁制造噪音，烹饪导致的油烟和大量食材带来的鼠虫患也令邻居不堪其扰。某日B厨的课上，一名学生由于操作不当不慎受伤; 与此同时卫生局也找上门来，声称收到邻居举报，并由于不合规操作以及未上报卫生局，勒令B停止房内一切商务工作。作为房东的N先生赶来之后，不得不收拾残局。

美国签证找大鹤，案例分析：这一案例中，N先生同样面临“民宅商用”违法操作的问题。由于房客擅自将房屋当作私教厨房，除了违反房屋管理条例和火警安全条款之外，还会牵涉违反食品安全卫生条例而被卫生局调查。另外，案例中还出现人员伤亡，伤患的保险公司很有可能以房东违规操作来拒绝赔偿。不可避免地，房东将陷入一系列繁琐且恼人的法律纠纷当中。

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案例三：N先生在市中心另有一套陈年公寓，在之前的房客搬走之后，又把它租给了C房客。但N先生没有告诉C这是一套租金稳定公寓（Rent Stabilized Unit），而是参考了周边新型公寓的租金价格收取C房客的租金。C房客在多方谘询并仔细阅读过租约之后发现了N先生的疏漏，遂上报政府和DHCR部门。

美国签证找大鹤，案例分析：为了保障低收入群体的租房利益，纽约市在早期设立了一种公寓类型为“租金稳定公寓”。这种类型的公寓租金一般低于市场价。常见的租金稳定型公寓会是六家庭以上的老房子，或者户主申请了421-A和J-51减免税优惠福利的其他户型。有些房东疏忽了在社区更新局（DHCR）及时作租金登记，更多情况是因爲不熟悉法规，认爲没有必要透露出租房是租金稳定公寓的事实，而向房客收取高于规定的租金。这种情况一旦被发现，会由政府追讨过去数年的优惠税金，累计总额可能高达数十万；今后也不再享有减税优惠，并且不及时补缴还会面临加额罚金。

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案例四：D女士在承租N先生的一房一厅时，保证租客只有自己和丈夫两人。一段时间之后，由于D女士拖欠房租，N先生只好亲自上门追讨，却惊讶地发现自己的房子变了样。原来D女士实际上是三个学龄孩子的妈妈，狭窄的房内挤着一家五口人居住。不仅如此，D家庭还养了一隻猫两条狗。N先生上门收租时，发现客厅的墙上满是小孩的涂鸦; 厨房各处黏着长期无人清理的油烟和霉菌。房门的木头被宠物挠得斑驳遍佈，沙发地毯上甚至有跳蚤的痕迹。N先生心疼之馀立刻决定收回房子，后期更是花费上万美金来修复屋况。

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美国签证找大鹤，案例分析：遇到这样的情况，令人沮丧的便是房客不珍惜房屋，不承担合理使用房屋的责任及义务。有时候，想要“请走”租客需要动用法律手段，徒增额外的开支; 即使最终通过必要手段成功赶走了租客，房东还要着手找工程队重新涂刷内墙、清理死角、修缮破损，这又是一笔不小的费用。与其亡羊补牢，不如身为房东时时留意，及时止损。