美国购买产权公寓（Condominium）需要注意哪些问题

一、选定房屋

大家在挑选房屋时，除需考虑户型、大楼设施等因素外，还需考虑的一个主要因素是自身的财务状况。我所很多客户会选择贷款买房，于是产生了第一个需要了解的法律问题：抵押贷款保护条款（Mortgage Contingency）。

在贷款买房时，买家虽然可以从银行获得贷款预先批准信（pre-approval letter），但此预批准信上的金额，往往会跟银行在后期实际同意批准的贷款金额存在差额，甚至有的客户会基于各种原因，无法获得贷款批准信 (loan commitment letter) 。

在一个受“抵押贷款保护”条款保护的地产交易中，若买家未获得贷款许诺信，则可基于此取消合同，并收回首付款。“抵押贷款保护”条款在二手房交易中很常见。

值得注意的是，大多数的全新公寓（一手房）（Sponsor Sale）并不接受抵押贷款保护条款：如果买家无法获得贷款，则需无贷款过户。若买家手里无足够现金流来支持无贷款过户，买家会被视为违约，Sponsor卖家会获得首付款，不会将首付款退还给买家。基于此，美国签证找大额和建议大家提前预估可贷款金额，并在资金上给自己多留一些空间，从而较少交易中的损失。

二、签署合同

当买家选定心仪的公寓后，下一步便进入合同签署阶段。在纽约州买房，买卖双方都需要律师代理，交易中的事项由买卖双方律师直接接洽。在此阶段，买家律师的主要工作包括：1）前期尽职调查；2）审阅合同并谈判/修改；3）协助买家签订合同。

尽职调查

在双方签订合同之前，买方律师首先会进行尽职调查。一般来讲，买家律师会通过审阅大楼计划书（Offering Plan）、修正案（Amendment）、大楼财务报表（Financials），大楼董事会会议纪要（Board Meeting Minutes），board application （大楼申请文件）等，来了解大楼财务状况、违规情况、设施状况、特殊风险披露、产权形式、住户入住规则、所购单位记录在案的房型图、公共管理费用、目前所有的居住许可证效力等，并将获得的信息详细披露给买家。

审阅合同并谈判/修改

在尽职调查完成之后，买家律师会重点审阅房产交易合同（Contract of Sale）。此合同由卖家律师起草，由买家律师审阅并解释给买家。此时，买家需要关心的问题包括：房屋售价、贷款金额、违约种类、贷款保护条款、产权保险以及过户等事项。当然，买家律师会针对合同某些条款提出修改意见，并同卖家律师进行谈判及针对合同条款进行修改。若双方对某些重要条款无法达成合意，则可不签订合同。在新楼盘交易（Sponsor Deal）中，买家对合同内容可谈判的余地较少，但可对预期过户时间，延期过户所需支付的赔偿费用等进行协商。

协助买家签订合同

在双方对合同内容达成合意后，便进入合同签署阶段，其步骤为：

▸买家：由买家先行签字，签字后将合同交付给卖家律师；

▸支付首付款（Down Payment）：交付签字合同的当天或之后的1-3天内，买家或买家律师将首付款以支票等形式寄给卖家律师。很多人在此会有顾虑，担心卖家既不签署合同，又不退还首付款。值得注意的是，首付款并不直接支付给卖家，而是存于第三方的律师账户（Escrow Account）。在交易完成之后，第三方账户的存款才会付给卖家。

▸卖家：卖家签字，合同生效。

三、贷款

在买方通过银行贷款的情况下，已生效的合同（Fully Executed Contract）会同时抄送给银行用以完成贷款。贷款审批后，买家就会从银行收到贷款许诺信 (loan commitment letter) 。

如果买方无法获得贷款批准，或者已获得的贷款批准不符合合同的规定，且此地产交易受“抵押贷款保护”条款的保护的情况下，买方可取消合同，并收回首付款。

四、产权调查与清理

房产交易中一个重要的步骤是产权调查和清理。买家律师经买家同意后会向产权公司（Title Company）订购产权调查报告（Title Report），对房产所有权记录等进行彻底检查，从而调查该房子的产权上是否有未还清的担保、是否存在拖欠地税、物业管理、市政府罚单等债务情况。

如果房产产权存在瑕疵，则需要卖家在此阶段清理瑕疵，从而保障买家过户后的财产权益。

五、产权过户与登记

当产权确认无瑕疵(title clear)、银行贷款准备好后，还有大楼批准同意后，律师便可安排过户。此时买家最为关心的便是过户中可能产生的费用问题，具体主要包括四个部分：

▸税务相关的费用：

贷款登记税

纽约州贷款登记税为：

○ 贷款金额< 50万美金：贷款总额的1.80%

○ 贷款金额≥ 50万美金：贷款总额1.925%

○ 全现金无需支付

全新公寓（一手房）（Sponsor Sale）的交易转让税

通常情况下，纽约州和纽约市的交易税由卖家支付。但是在全新公寓（一手房）（Sponsor Sale）交易中，交易税由买家支付。纽约州和纽约市的房产交易税分别为：

纽约州税

○ 房价< 300万美金：房款价格的0.4%

○ 房价≥ 300万美金：房款价格的0.65%

纽约市税

○ 房价≤ 50万美金：房款价格的1.0%

○ 房价> 50万美金：房款价格的1.425%；

豪宅税

在纽约买家需要支付的豪宅税为：

○ 房价< 1百万美金以下：0%

○ 房价1≤ - <2百万美金：1%

○ 房价2≤ - <3百万美金：1.25%

○ 房价3≤ - <5百万美金：1.5%

○ 房价5≤ - <10百万美金：2.25%

○ 房价10≤ - <15百万美金：3.25%

○ 房价15≤ - <20百万美金：3.5%

○ 房价20≤ - <25百万美金：3.75%

○ 房价≥25百万美金：3.9%

关于交易转让税和豪宅税，不同的全新公寓（一手房）有不同的优惠政策。在一些情况下，买家可以跟开发商协商，由开发商来支付全部或部分交易转让税或豪宅税。

▸支付给卖家的费用：

剩余房款

过户调整费用（即：卖家已提前支付的相关费用，需要买家在过户时补给卖家）：

○ 地产税差额

○ 公共管理费差额

○ 水费、电费等账单差额

全新公寓（一手房）（Sponsor Sale）的额外费用：

○ 大楼律师费用

○ 大楼运行管理基金贡献费（Working Capital Contribution）

○ 大楼驻店经理公寓分摊（Super/Resident Manager Unit Cost）

○ 大楼规定的其他费用

▸银行贷款费用：

贷款房屋估价费（Appraisal Fee）

贷款信用调查费用（Credit Report）

贷款申请费 （Mortgage Application Fee）

银行律师费 (bank attorney fee)

银行贷款可能涉及的其他费用

▸产权相关：

产权调查费

产权保险费

贷款保险费 (如果有贷款买房)

产权登记政府费用

过户人员（Title Closer）服务费

产权可能涉及的其他费用

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