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很多人都希望很顺利的买到自己称心如意住房，但却因为对购房流程不熟悉，又缺乏签订合同的法律知识和经验，过于相信中介或售房人的夸大宣传或者隐瞒事实，轻则造成合同履行中的不愉快，重则上当受骗，房款打了水漂。为此，在签订购房合同的时候，购房人一定要了解购房合同签订的流程，留意购房合同（协议)书里面的每一个小细节。

一、签署合同前必须认真核实房主的身份，防止假房主骗卖或者一房多卖的情况出现

近年来假房主骗卖或一房多卖的情况也经常出现，往往购房人付了定金、首付和房款去准备过户时才发现自己上当了，去找人却又无法找到当初签约的那个人。因此，二手房购置必须确保签约主体是合法房主，有权进行房屋的买卖。为避免这种情况，应通过到不动产登记机关查询、查看房屋居住使用情况、走房卖房人居委会、邻居等了解有关情况。

二、合同中注明下列事项：

第一，房屋基本信息，包括房屋坐落、面积和户型。这些信息须按产权证上注明的为准。尤其眼下房产出售多以建筑面积为计价单位，价格昂贵又连年攀升，买房人一定要核实产权证上的面积和合同中面积是否一致。第二，要注意出售方提供的不动产和权证（房产证）是否属实，必要时应去房管局查询。第三，要注意房屋用途，即该房产是办公用房还是居住用房，或是其他，是否办理了土地使用权证，土地使用剩余年限是多少？

对卖方来说，最重要的是要注意将买方付款时间、付款方式明确约定在合同中。

三、明确各种费用的交接时间和方式。

二手房常常是处于使用中的房产，会有各种各样的费用发生，比如水电、煤气、物业、采暖、有线电视等费用。这些费用有些是预付费的，有些是年终结算的。买方与卖方对这些费用如何交接，什么时候交接都必须有个明确的约定，免得日后产生不必要的纠纷。

四、违约条款不能少，且必须表述的明确具体

房屋买卖手续办理和房屋过户期间因为各种原因双方都存在违约的变数，不少人购房时基本就只注意房款、过户等问题，而忽略了违约的可能性，因此购房合同必须要写清楚各种违约的负责主体、违约的赔偿具体数目或计算方法等，比如卖方不按时付款，如何承担违约责任；出卖方不按时交房，不按时过户如何承担违约责任等，一定要协商好，并明确写在合同条款中，这样才能有效约束违约行为。

五、合理利用补充条款

尽管我们对合同应具备哪些主要条款有所了解，也有房屋买卖合同示范文本加以借鉴，我们在签订合同时也对各种可能出现的问题进行了假设和约定，但在合同履行过程中，还是可能会有这样那样原来没有想到或者不能确定的问题出现。这就需要在合同签订后对原来没有约定，或者根据情况变化需要变动的条款进行协商，并签订补充协议或条款，以避免后期发生纠纷。

六、购房人要对房产状态进行必要的了解。

作为购房人，务必对该房产有没有被司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利；该房产是否已设定抵押等进行了解，必要时须到不动产登记机关查询。根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行；受让人就是购房人。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房人此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。

七、购买二手房时，需要准备的证明材料。

购置房地产，购房人可能是一人，也可能是数人。无论哪种情况，购房人应准备好如下材料：1、身份证或护照原件及复印件；2、未成年人的户口簿或出生证明；3、有委托代理人的须提供经公证员公证或律师见证的委托书及代理人身份证明。购房人如是境外人士，所提供的公证材料为外文的需到翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须中华人民共和国驻该国的使领管公证、认证后方为有效。

八、购买二手房，房产附带物品、装修现状须在合同上加以注明。

房屋应是现状销售，以看房的情况为准，合同上必须写清该房屋的装修及配套设施有哪些，包括水电、煤气、暖气、有线电视等基本设施。大多数购房人都是在房屋使用中的时候去看的房，误以为自己看到的就是房子的现状，包括屋内的家电家具。为防止发生纠纷，双方在洽谈中应对留存哪些家具、物品和装修予以协商确定，并在合同中予以注明。

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