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美签攻略,美国投资买房,美国的房地产税是怎么回事?

美国地产税第一次日期

第一次Due Date是11月1日,12月10日下午5:00如果还没交付，需要交10%罚款。

美国地产税第二次日期

第二次Due Date是2月1日，4月10日下午5:00如果还没交付，需要交10%罚款。

大家是否已交付本年度第二次房地产税了？其实地产税背后有很多知识，比如为什么要交，这包括了什么，如果不交会怎么样，还有美国各州税率的对比，在美国生活的大家，都可以参考一二。

美国房地产税的组成

基础税：基础税是房地产税的核心部分，它是根据房产的市场价值计算的，通常按照房产的估价比例来确定。该税费通常用于支付当地政府的一般支出。

特别税：特别税是针对某些特定服务或项目而设立的税费，例如当地的公共图书馆、公共交通、水务服务等。这些特别税费可能会因地区而异，有些地区可能会有多个特别税。

特别评估费：特别评估费是根据房产特殊需求而设立的税费，例如道路扩建、水电设施改造、管道铺设等。这些费用通常由房产所有者根据实际使用情况支付。

补充地税  Supplemental Tax

除了收缴普通房地产税外，还有补充地税  Supplemental Tax一项。 

这项不是对所有人的，而是刚买房的屋主需要特别注意。新过户的屋主会收到County发来的Notice of Supplemental Assessment, 要求补交地税。

补充地税主要是因purchase price（买价）和seller之前的房地产税基础价格有差别而产生。

房屋买卖后，County的房屋估价师会根据市场价格对物业的税基做调整（一般都是按照买价）， 并发信（Notice of Supplemental Assessment）来通知屋主。如果新的税基高于旧的，新屋主则需要补税。如果新的税基低于旧的， County会退税，即 Supplemental Refund。补充地税是一次性的，买房交易结束后的第一年才有这项补充地税。

交房产税的意义

全美50个州都征收房产税，这一税收是地方政府的主要收入来源，也作为房产永久持有的最基本保证。

值得一提的是，房产税并非由联邦政府征收，而是由各州或地方政府根据当地的法律和规定进行管理和征收。收入归地方政府所有，地方政府所收的房产税用于房产所在城市及所在州的各类开支，包括公立教育拨款、图书馆建设、治安以及基础设施建设等方面。

在美国不交房产税会怎么样？

拿加州举个例子，在加州，政府会将欠税与房产地契（Title 以及Deed）联系在一起，而且会影响屋主的信用记录。

如果屋主五年都不交付property tax，County可以根据法律规定，采取强制措施将房子出售，这种做法被称为“房地产税卖屋” (Tax Sale Home)。一般可以通过公开拍卖（public auction），公开密封竞价（seal bid sale），或者谈判出售（negotiated sale）等方式，出售给最高出价者。出价最高者还需要支付$0.55/$500的county transfer tax。

当然这类房产的买家也存在风险，比如在加州，在一年之内，法律规定即使屋主的房地产被County拍卖了，屋主仍有权将其重新从买家手上买回来，但必须全额付清新买家支付的所有费用以及利息等。所以一般产权公司在一年之内也不会给这种房提供title insurance。

房地产税是怎么计算的？

房地产税=房价估值 X 房地产税率

两点因素影响着美国房地产税，一是税率，房地产税率在1%~3%不等，没有统一的税收标准，不同的州、同一个州内不同的县市会有不同的税率。

一般而言西北地区相对低，东南地区相对高。比如，夏威夷的平均房产税率约为0.29%，新泽西州的平均税率约为2.47%。

假设你有两套房子：一套在夏威夷，一套在新泽西，它们的评估价值都是50万美元。如果你按照每个州的平均房地产税率纳税，你将在夏威夷欠下1450美元，在新泽西欠下14546美元。这可是13096美元的差额啊！

房地产税率的高低也取决于不同的政策、预算和地方政府的支出情况，因此不同州和城市的房地产税率有很大的变化。所以，具体到某个州的房地产税率，需要参考该州的具体政策和规定，而不能简单地使用一个平均数来表示。

房屋估值则由政府专门负责部门完成，并会将估值结果通知房主。房屋估值高，交的房地产税自然就令人瞠目。比如加州旧金山市一栋位于PacHeights区的豪宅，2019年全年的房产税高达66.2万美元；一栋位于Hillsborough区的房屋，2019年全年的房产税高达46.5万美元；一栋位于Atherton区的豪宅，2019年全年的房产税高达45.3万美元。

如何计算平均税率与总税率？

平均税率和总税率都是计算房产税的指标，但它们的计算方式略有不同。

平均税率是指根据房产价值计算出来的税率，通常是指每年需要缴纳的税款占房产价值的百分比。例如，如果一套房产价值100万美元，每年需要缴纳7500美元的房产税，那么平均税率就是0.75%。

根据2021年数据，加州的平均房地产税率为0.77%，全美房地产税从高到低排名第34位，其中包括房地产基础税和其他特别税。需要注意的是，加州的房地产税费法律和规定较为复杂，其中包括Proposition 13法案、Proposition 19法案等，可能会影响房地产税费的计算和调整

总税率则是指所有不同级别政府（如市、县、州）收取的房产税的综合税率。因为不同级别的政府都会对房产征收不同的税费，所以总税率可能会比平均税率高一些。

比如旧金山的房地产税，总税率包括多个级别政府收取的税费。例如，根据2021/2022财年的数据，旧金山的总税率为1.18248499％。全美排名最高的第三位。其中，旧金山市政府收取0.61322426％的税费，旧金山联合校区收取0.23495434％的税费，加利福尼亚州政府收取0.33479939％的税费。因此，总税率是所有级别政府收取的房产税的综合税率。

美国各州房地产税一览

根据2021年的数据，以下是美国房地产税中位数最高的五个州：

新泽西州（New Jersey）：中位数为2.47%

伊利诺伊州（Illinois）：中位数为2.22%

德克萨斯州（Texas）：中位数为1.83%

新罕布什尔州（New Hampshire）：中位数为1.94%

康涅狄格州（Connecticut）：中位数为1.63%

房地产税中位数最低的五个州是：

夏威夷州 Hawaii（0.27%）

阿拉巴马州 Alabama（0.33%）

路易斯安那 州Louisiana（0.51%）

怀俄明州 wyoming（0.53%）

西佛吉尼亚 州West Virginia（0.54%）

根据2021年普查数据，以下是美国房地产总税率最高的十个城市：

New York, NY - 1.925%

Bridgeport, CT - 1.817%

San Francisco, CA - 1.182%

Newark, NJ - 1.174%

Boston, MA - 1.168%

Honolulu, HI - 1.156%

Alexandria, VA - 1.118%

Baltimore, MD - 1.113%

Jersey City, NJ - 1.101%

Milwaukee, WI - 1.069%

如何在美国缴纳房地产税?

1. 查找本地税务局服务项目，直接到税务局支付。

2. 挂号邮寄支票支付，寄到纸质账单里的税务局地址。

3. 网上用信用卡或银行转账支付到当地收缴房地产税的网站。

4. 让贷款银行预先扣掉，用impound账户付税。

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